静岡測量株式会社 土地家屋調査士 行政書士

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土地家屋調査士


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開発行為許可申請


静岡測量株式会社 土地家屋調査士 行政書士 開発許可制度の概要

開発許可制度とは、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るという都市計画法の目的を達成するため、「開発行為」をするにあたり、一定の基準を設けて許可がいるようにした都市計画法上の制度です。

静岡測量株式会社 土地家屋調査士 行政書士 開発行為とは

都市計画法上、「開発行為」とは、「主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う区画形質の変更をいう。」と定義されます。

区画、形質の変更とは下記のようなケースが該当します。
区画の変更 ・・・ 道路築造や擁壁設置等による土地の物理的状況の区分の変更
形質の変更 ・・・ 切土・盛土等による土地の物理的形状の変更
 家を建築したり、特定工作物(コンクリートプラント、ゴルフコース、1ha以上のレジャー施設等)を建設するにあたり、上記のような行為を伴う場合が開発行為に該当します。

なお、下記のような場合は開発行為に該当しません。
区画形質の変更が行われる土地に建築物の建築または特定工作物の建設をしない場合
特定工作物以外の工作物の建設を目的とする土地の造成(鉄塔建設のための造成など)
単なる土地の分合筆(権利区画の変更)
既存宅地における建築に伴う整地、基礎打ち等建築行為と一体不可分の形質の変更

静岡測量株式会社 土地家屋調査士 行政書士 開発許可を必要とする場合

都市計画区域または準都市計画区域において開発行為を行う場合、行為の着手前に都道府県知事(指定都市、中核市、特例市は市長)の許可を受けなければなりません。

開発許可の申請は、次のような場合に必要です。
 

市街化区域 1,000m2以上
市街化調整区域 500m2以上
都市計画区域外  10,000m2以上



農地法に関する許可申請

農地を売買したり、農地を宅地にするなど農地以外に転用する場合には、農地法に基づいて都道府県知事や農業委員会の許可が必要となります。
農地法の許可申請手続きには次のようなものがあります。

静岡測量株式会社 土地家屋調査士 行政書士 農地の権利移動の許可(農地法第3条)

農地又は採草牧草地について売買等による所有権移転や地上権等の使用収益を目的とする権利の設定に必要な許可です。土地の所有権移転登記や、地上権等の設定登記に添付する許可書です。
・3条許可
自己が所有する農地を耕作を目的として売買や賃貸借をする場合
農地の権利移動の許可

静岡測量株式会社 土地家屋調査士 行政書士 農地転用の許可(農地法第4条・第5条)

農地を農地以外のものにするときに必要な許可です。法第4条申請は自らが所有する農地を転用するときに必要な許可です。法第5条申請は農地の転用と所有権の移転、賃借権等の設定を併せて行うときに必要な許可です。 
 
・4条許可
自己が所有する農地を自宅等を建築するために転用する場合
農地転用の許可
・5条許可
自己が所有する農地を宅地等に転用する目的で賃貸借や売買を行う場合
農地転用の許可


道路法に関する許可申請

静岡測量株式会社 土地家屋調査士 行政書士 道路占用許可申請(道路法32条)

占用許可申請とは、道路や水路に工作物などを設けて継続して道路や水路を利用したい場合に行う申請です。
このような場合に必要となります
道路敷地に水道管、下水道管、ガス管などを布設したい場合
道路敷地(またはその上空)に電柱や電線などを設置したい場合
道路上に工事用の足場や仮囲いなどを設置したい場合 
宅地の排水のため、道路を横断して配水管を設置したい場合
宅地への乗入のため、水路に橋や蓋を掛けたりしたい場合

静岡測量株式会社 土地家屋調査士 行政書士 道路工事施行承認申請(道路法24条)

道路工事施行承認とは、管理者以外の者が行う道路や水路の工事に関する申請のことをいいます。承認工事により設置された工作物等は市町村に帰属・管理されます。
このような場合に必要となります
自動車の乗入口がない土地に店舗や家を建てるなど、新規に乗入を設置したい場合
排水先の確保のために、新規に道路に側溝などを布設したい場合
宅地への乗入のため、水路に橋や蓋を掛けるなど水路に構造物を設置したい場合
排水のために水路へ排水施設を接続したい場合

静岡測量株式会社 土地家屋調査士 行政書士 道路位置指定(建築基準法第42条第1項第5号)

都市計画区域内においては、建築物の敷地は原則として建築基準法で定められた道路に2m以上接しなければならないとなっています。道路のないところに新たに幅員4m以上の私道を築造し、建築基準法で定められた道路とするには、道路の位置指定を特定行政庁から受けなければなりません。これが道路位置指定です。

土地を宅地造成して分譲しようとする場合も分譲される各敷地は基準法上の道路にそれぞれ2m以上接している必要があります。
ここで言う「道路」とは次のようなものを言います。
1. 市町村道などの道路法による道路
2. 土地計画法、土地区画整理法、その他の法律による道路
3. 都市計画区域に指定された際に存在している道→二項道路
4. 道路法などによる事業計画のある道路で、特定行政庁の指定したもの
5. 特定行政庁から位置の指定を受けた道→位置指定道路(幅員4m以上)
図のような分譲をする場合、A・B・Dの区画が上記建築基準法を満足させるためには、道路位置指定を受ける必要があります。 

道路法に関する許可申請


官有地用途廃止・売払申請

公共用財産(法定外道路・水路等)の中で、道路や水路としての用途目的を失っており、将来に渡っても公共の用に供する必要がない場合には、道路等の用途を廃止し、その後に売払いをすることが可能になります。
また、対象財産に機能がある場合は代替施設を設置することにより用途廃止後払い下げまたは交換が可能となる場合があります。(付替申請)
用途廃止とは、道路や水路としての利用目的を失くし、行政財産を普通財産にすることです。
売払いとは、財産を有償で譲渡することをいいます。

静岡測量株式会社 土地家屋調査士 行政書士 用途廃止・売払の作業手順

1. 測量(官民境界協定申請)
2. 用途廃止申請
3. 売払い申請
4. 契約
5. 表示登記・・・無地番の土地は表題登記、有地番の土地はは分筆登記
6. 所有権保存又は移転登記
用途廃止・売払の許可条件
現況が機能を喪失しており、将来的に機能を回復する必要がない
隣接土地所有者・利害関係人や地元自治会長の同意を得ている
代替施設の設置により存在の必要性が無くなっている
地域開発等により存置する必要が無くなっている
国、地方公共団体が行政財産として存置する必要がないと認める場合
このような時に必要となります
公図を見てみたら、自宅の土地内に使われていない道路や水路が記載されている
新たに建築する際に、所有地内の廃止水路の売払いを受けるまでは、土地を担保にできないと金融機関に言われた
自宅の隣の使用されていない道路を自宅の一部にしたい